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商品房合同中存在的9大不平等格式条款/吴 宇

时间:2024-07-06 11:43:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9225
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商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
  
认购定金一去不返

  《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
  
  点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

  上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
  
  上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
  点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
  
免除责任巧设计

  上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
  
  点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
  
  模糊标的好圈钱

  上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
  点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
  
  违约责任不对等

  上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
  
  点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  
  面积误差设陷阱

  松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
 
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
  
  一房二卖搞欺诈

病伤死亡原因类目表

卫生部


病伤死亡原因类目表
卫生部



疾病分类 1973年 国际疾病分类编码
分类编码
1 总计 1 001—999
2 传染病和寄生虫病小计 2-6 001-139
3 传染病计 2 *
4 其中:伤寒和副伤寒 002
5 痢疾 004.006
6 其他肠道传染病 *
7 肺结核 3 011
8 其他结核 4 010,012-018
9 百日咳 033
10 流行性脑脊髓膜炎 036.0
11 破伤风 037
12 败血症 038
13 麻疹 055
14 流行性乙型脑炎 062,0
15 流行性出血热 065,078,6
16 病毒性肝炎 070
17 钩端螺旋体病 100
18 寄生虫病计 5 *
19 其中:疟疾 084
20 血吸虫病 6 120
21 肿瘤小计 13 140-239
22 其中:恶性肿瘤计 140-208,230-234
23 内:鼻咽恶性肿瘤 14 147,230,0
24 食管恶性肿瘤 15 150,230,1
25 胃恶性肿瘤 16 151,230,2
26 结肠、直肠和肛门恶性肿瘤 17 153,154,230,3-6
27 肝恶性肿瘤 18 155,230,8
28 肺恶性肿瘤 19 162,231,2
29 女性乳房恶性肿瘤 20 174,233,0
30 子宫颈恶性肿瘤 21 180,233,1
31 膀胱恶性肿瘤 188,233,7
32 白血病 204-208

33 良性肿瘤计 210-229
34 内分泌、营养和代谢疾病及免疫疾病小计 24 240—279
35 其中:糖尿病 25 250
36 血液和造血器官疾病小计 26 280-289
37 其中:贫血 280-285
38 精神病小计 27 290-319
39 神经系统疾病小计 28 320-359
40 其中:脑膜炎 320,322
41 循环系统疾病小计 29 390-459
42 其中:急性风湿热 390-392
43 心脏病计 30 *
44 内:慢性风湿性心脏病 31 393-398
45 高血压性心脏病 33 402,404
46 急性心肌梗塞 410
47 其他冠心病 32 411-414
48 肺源性心脏病 34 415,416
49 其他心脏病 36 420-429
50 其他高血压病 401,403
51 脑血管病 37 430-438
52 呼吸系统疾病小计 38 460-519
53 其中:肺炎 39 480-486
54 支气管炎、肺气肿和哮喘 490-493
55 尘肺 40 500-505
56 消化系统疾病小计 41 520-579
57 其中:胃和十二指肠溃疡 531-533
58 阑尾炎 540-543
59 肠梗阻 42 560
60 慢性肝病和肝硬变 43 571
61 泌尿生殖系统疾病小计 44 580-629
62 其中:肾炎和肾变病 45 580-589
63 前列腺增生 600
64 妊娠、分娩和产褥期并发症小计 46 630-639
65 其中:直接产科原因 630-646,651-676
66 内:流产 630-639

67 妊娠高血压综合症 642,4-643
68 产后出血 666
69 产褥期感染 670,672,675
70 产伤 664,665,674,1-3
71 肌肉骨骼系统和结缔组织疾病小计 710-739
72 先天异常小计 48.35 740-759
73 其中:先天性心脏病 35 745-746
74 新生儿病小计 49 760-779
75 其中:早产儿和未成熟儿 764-765
76 产伤和窒息 767-770
77 新生儿破伤风 50 771,3
78 新生儿溶血性疾病 773
79 新生儿硬肿症 778.1
80 诊断不明小计 797-799
81 其他疾病小计
82 损伤和中毒小计 800-999
83 其中:骨折 800-829
84 颅内和体内损伤 850-869,950-957
85 烧伤 940-949
86 中毒和毒性效应 960—989E1
损伤和中毒外部原因小计 E800—E999
E2 其中:机动车辆交通事故 E810-E819
E3 机动车以外的运输事故 E800—E807,E826—E
E4 意外中毒 E850—E869
E5 意外跌落 E880—E888
E6 火灾 E890—E899
E7 由自然和环境因素所致的意外事故 E900—E909
E8 淹死 E910
E9 意外的机械性窒息 E913
E10 砸死 E916
E11 由机器切割和穿刺工具所致意外事故 E919,E920
E12 触电 E925
E13 其他意外事故和有害效应 *
E14 自杀 E950-E959
E15 被杀 E960-E969
有*的类目范围图见说明(略)



1986年10月14日

国家商检局关于印发中越、中吉、中俄政府进出口商品质量保证协定的通知

国家商检局


国家商检局关于印发中越、中吉、中俄政府进出口商品质量保证协定的通知

     (国检监〔1996〕120号 一九九六年五月十五日)

各直属商检局:

  中越、中吉、中俄两国政府为促进双边贸易发展,保证两国间进出口商品质量并简化商品检验手续,分别于1994年11月22日、1995年10月23日和1996年4月25日签订了《中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于保证进出口商品质量和相互认证的合作协定》(附件一)、《中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府进出口商品质量保证协定》(附件二)和《中华人民共和国政府和俄罗斯联邦关于进出口商品合格评定合作协议》(附件三)。

  我国政府在上述《协定》、《协议》中均明确授权国家商检局作为《协定》、《协议》中方的主管部门。国家商检局将与越、吉、俄方的《协定》、《协议》的主管部门进一步磋商落实有关《协定》、《协议》的具体实施事宜。

  现将上述《协定》、《协议》印发你局,请你局遵照执行,并在工作中向有关中外机构广泛宣传《协定》、《协议》的内容,及进将越、吉、俄方的有关动态反馈我局。

  附件一:中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于保证进出口商品质量和相互认证的合作协定

    二、中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府进出口商品质量保证协定

    三、中华人民共和国政府和俄罗斯联邦关于进出口商品合格评定合作评议

附件一:   中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于

         保证进出口商品质量和相互认证的合作协定

中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府(以下简称“缔约双方”),为保护两国人民健康、安全、自然环境和消费者权益,保证进出口商品质量和服务质量,促进两国之间经济、贸易的发展,达成协议如下:

                 第一条

  缔约双方有外贸经营权的法人(以下简称“外贸单位”)和有关部门在执行本协定的过程中,就遵守中华人民共和国和越南社会主义共和国的有关法律、法规和规章。

                 第二条

  缔约双方授权中华人民共和国国家进出口商品检验局和越南社会主义共和国科学工艺环保部标准计量总局(以下简称“双方主管部门”)负责组织、协调、监督本协定的执行。

                 第三条

  为实施本协定,双方主管部门开展以下工作:

  (一)根据缔约双方对进出口商品进行法定检验、认证的有关规定,商定相互确认的商品目录;

  (二)对双方主管部门共同参加的国际组织认可的缔约双方的检测实验室,予以相互承认;

  (三)对其他国际认证组织认可的或双方主管部门各自认可的检测实验室,将按照ISO/IEC指南25、28或双方同意的标准进行相互认可;

  (四)相互承认涉及安全、卫生、质量的认证商品的国际或缔约双方各自国家的检验标准和技术条件;

  (五)相互通报本协定的执行情况。

                 第四条

  缔约双方的外贸单位出口属于第三条第(一)项商定的商品目录中的商品时,只有依据双方主管部门相互承认的商品检验证书和/或商检标志方能出口。

                 第五条

  缔约双方同意为保证出口商品的质量,由双方主管部门依照双方主管部门另行商定的审核办法按国际标准分别对各自国家出口商品生产厂的质量体系实施评审。

                 第六条

  由缔约双方主管部门各自授权的机构对具备以下条件的出口商品向本方外贸单位提供出口商品检验证书和/或商检标志:

  (一)使用相互承认的涉及安全、卫生的出口商品质量标准,并符合双方外贸单位间签订的对外贸易合同及其商定的必需的补充条件的要求;

  (二)经本协定第三条第二、三项相互认可的实验室检验合格的出口商品。

                 第七条

  缔约双方主管部门应向对方提供本国商品检验证书和商检标志的式样,以供各自国海关备案。

                 第八条

  缔约双方主管部门认可的检测实验室、评审机构及评审员应对本协定范围内获得的所有信息予以保密。

                 第九条

  本协定第三条第(一)项规定的出口商品在无出口方主管部门授权机构出具的检验证书和/或商检标志的情况下,缔约任何一方有权拒绝该商品入境。

  缔约一方的外贸单位对自另一方进口的商品,若确认其质量与有关检验证书和/或商检标准不相符,可根据商定的对外贸易合同向对方外贸单位提出索赔。

                 第十条

  缔约双方主管部门在执行本协定过程中出现争议时,应及时通过友好协商解决。

                第十一条

  经缔约双方协商一致,可对本协定进行修改和补充。

                第十二条

  本协定自签字之日起生效,有效期为三年,如缔约任何一方在本协定期满前六个月未以书面形式通知对方要求终止本协定,则本协定继续有效三年,并依此法顺延。

  如缔约任何一方要求终止本协定,应在本协定期满前六个月以书面形式通知对方,本协定自终止通知发出六个月后失效。

  本协定于一九九四年十一月二十二日在河内签订,一式两份,每份都用中文和越文写成,两种文本同等作准。

   中华人民共和国            越南社会主义共和国政府

     代  表                 代  表

      吴 仪                  黎文哲

     (签字)                 (签字)

附件二:      中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国

            政府进出口商品质量保证协定

  中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府(以下简称“双方”),为了促进双边贸易发展,保证两国间进出口商品质量并简化商品检验手续,达成协议如下:

                 第一条

  双方的有关单位在执行本协定过程中,应遵守中华人民共和国和吉尔吉斯共和国的有关法律、法规和规章,不得损害两国的公共利益和公共道德。

                 第二条

  双方分别授权中华人民共和国国家进出口商品检验局和吉尔吉斯共和国标准计量局(以下简称“双方主管部门”)负责组织、协调、监督本协定的执行。

                 第三条

  本协定适用于两国进出口商品质量认证,具体认证商品目录由双方主管部门另行协商并签署备忘录。

                 第四条

  双方的外贸公司出口上述认证商品目录内的商品时,该商品须获有双方主管部门承认的“认证证书”和“认证标志”。

                 第五条

  双方主管部门相互承认各自认可的对方测试实验室(中心)和共同参加的国际认证组织所认可的测试实验室(中心)的测试结果。同时,双方主管部门相互承认按符合双方补充协商条件的上述实验室(中心)测试结果为依据颁发的证书。

                 第六条

  如进口国主管部门与第三方签订有关认证协议或协定的,双方主管部门将承认第三方测试实验室(中心)的测试结果。

                 第七条

  双方主管部门认可的实验室(中心)将依据中华人民共和国国家标准或吉尔吉斯共和国国家标准或国际标准或协议双方商定的其他标准、合同技术文件进行产品测试工作。

                 第八条

  需要对认证商品的生产厂进行质量体系评审的,双方主管部门将相互承认按照EN45012和ISO10011标准所认可的评审机构及其出具的评审报告。同时双方主管部门按照本协定第三条的测试结果和本条的评审报告为依据而颁发的证书和标志,予以相互承认。

                 第九条

  进口国主管部门有权对本协定涉及的产品进行监督抽验。

  经抽验发现产品样品与要求不行时,进口国主管部门应将情况通知出口国主管部门。

                 第十条

  双方主管部门应相互交流认可实验室(中心)的测试情况和产品的质量情况。交流的方式以双方主管部门商定的文件确定。

                第十一条

  出口国主管部门应保证对测试产品的稳定性是否与供货文件中规定的标准技术文件相符进行监督,发现产品与标准技术文件不符时,应立即通知进口国主管部门。

                第十二条

  在执行本协定过程中出现的争议,由双方主管部门协商解决。

                第十三条

  为保证本协定具体实施,双方主管部门将进行科学技术合作与信息交流。

                第十四条

  本协定经双方协商同意,可进行补充和修改。

                第十五条

  本协定自签字之日起生效,有效期为5年。

  如期满前6个月缔约任何一方未书面通知对方要求终止本协定,则本协定将自动延长5年,并依此法顺延。

  本协定于1995年10月23日在北京签订,一式两份,每份都用中文、吉尔吉斯文和俄文三种文字写成,三种文本同等作准。

   中华人民共和国政府        吉尔吉斯共和国政府

     代  表              代  表

     刘山在              雷斯门季耶夫

     (签字)              (签字)

附件三:      中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府

           关于进出口商品合格评定合作协议

  中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府(以下简称“双方”)根据一九九二年三月五日签订的《中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府关于经济贸易关系协定》,为促进两国贸易发展,各方有权采取必要措施,保护人类的生命和健康、保护动植物和环境。双方高度重视排除相互贸易间的技术壁垒,努力保证产品合格评定符合技术法规、标准,不为双方贸易增加障碍。达成协议如下:

                 第一条

  双方在执行本协议范围内,将遵守中华人民共和国和俄罗斯联邦的有关法律、法规和规章,不损害两国的公共利益和公共道德。为促进中华人民共和国和俄罗斯联邦加入世界贸易组织的进程,在加入世界贸易组织之前,双方将尽可能参照贸易性技术壁垒协议处理双边商品合格评定问题。

                 第二条

  双方授权执行本协议的主管部门:中华人民共和国政府为中华人民共和国国家进出口商品检验局,俄罗斯联邦政府为俄罗斯联邦标准计量认证委员会。

                 第三条

  双方将在对互供商品执行标准和计量规定方面以及减少合格评定差别方面进行合作。主要包括:

  进出口商品合格评定方面,包括产品认证、质量体系认证和测试实验室认可;

  互供商品标准方面,包括对国家标准、标准技术文件民国际标准规定的协调;

  合格评定的计量和计量保障方面;

  培训和提高上述领域专家的业务水平。

                 第四条

  本协议第三条规定的合作将按计划、协议和合同实施。同时,主管部门经协商同意可增加上述领域的合作内容或具体合作项目。

                 第五条

  本协议的合作可以下列形式进行:

  交换本国法律文件、技术法规、标准及其他标准技术文件、定期刊物及其他信息;

  共同进行科研和交换成果;

  管理人员及专家互访和交流(或派代表团);

  互派教师培养和提高专家的业务素质;

  共同组织专家学术讨论、学术座谈;

  在两国各自国家法律允许范围内,经双方主管部门协商同意,建立与执行本协议有关的合作机构。

                 第六条

  本协议的合格评定适用于进口国的法律文件、技术法规和标准中规定必须保证消费者生命、财产安全、健康、环境保护的商品。

  在使用合格评定程序时,就使对方生产的类似产品的评定不严于其他任何条件的国产产品。

                 第七条

  双方主管部门根据本协议第六条规定交换商品目录并提出拟认可的测试实验室名单。

                 第八条

  双方主管部门将按照ISO/IEC导则和/或进口国现行规定和要求认可对方的测试实验室。

  出口国产品合格评定可在按本协议认可的测试实验室出具的产品样品检测报告基础上进行。

                 第九条

  进口国有关机构承认按本协议认可的测试实验室的检测报告或出具的证书,按双方各自法律规定办理海关监管放行手续。

                 第十条

  各方应保证对测试出口产品的质量稳定性是否与供货文件中规定的标准技术文件相符进行监督,发现不符时,应通知对方。

                第十一条

  双方将促进与本协议有关的两国科研、企业、测试实验室等机构间的相互联系。

                第十二条

  根据本协议,为了相互认可测试实验室派遣的专家差旅费由申请认可的测试实验室支付。

  为解决本协议框架内合作问题的费用,根据具体情况另行商定。

                第十三条

  如果协议一方提出在本协议框架内获取的文件、工作信息及成果属秘密性质,双方应为其保守秘密。

  双方主管部门会谈和共同取得的成果信息,经协商可以公布。

                第十四条

  双方主管部门对按本协议框架内协商进行合格评定的产品在履行贸易合同的供货过程中出现的损失或经济索赔不负经济和物质责任。

                第十五条

  本协议不涉及双方参加的其他国际条约中任何一方的权利和义务。

                第十六条

  在解释和执行本协议过程中出现的争议,由双方主管部门协商解决。

                第十七条

  双方履行完毕各自国内法律程序后,应相互通知。本协议自最后一方书面通知之日志第三十日生效,从一方通知另一方终止协议之日起六个月后失效。

  本协议的终止不影响执行本协议已开始进行的计划、方案的完成。

  本协议于一九九六年四月二十五日在北京签订,一式两份,每份都用中文和俄文写成,两种文本同等作准。

  中华人民共和国政府           俄罗斯联邦政府

    代  表                代  表

    田润之                 罗高寿

    (签字)                (签字)