法官个性的分析与探讨

刘成江


　　法官在司法审判的过程中难免要进行主观的价值判断，这一点现在已经得到比较广泛的承认。现实主义法学家Jerome Frank（弗兰克）的司法判决公式很好地说明了非法律因素对法官自由裁量的影响，即：D（判决）＝S（围绕法官和案件的刺激）×P（个性）。弗兰克认为，法官的个性是法官自由裁量的中枢因素，判决结果可能要依碰巧审理个案的法官的个性而定，法官的自由裁量结果由情绪、直觉、预感、偏见、脾气以及其他非法律因素所决定。[1]到底什么是法官的个性呢？法官的个性可以概括为，在案件的审判过程中，法官自身的所固有的一些参与到判断中来的非法律因素的总称，包括法官个人的政治素质、文化底蕴、道德修养及一些不确定的情感因素。
　　那么，在审判过程中，判决到底是怎样做出的呢？首先，让我们来看普通人在日常事务中是如何做出判断的。其实，“判断的过程很少是从前提出发继而得出结论的”。“判断的起点正与之相反——先形成一个不很确定的结论；一个人通常是从这一结论开始，然后努力去发现能够导致出该结论的前提。”[2]在实际的审判过程中，决定判决内容的既不是法律规范也不是逻辑更不是概念。换言之，判决的作出总是先根据感觉大胆得出结论，然后到法律和学说中去小心求证，无非是东寻西找、各取所需，最后确定据以判决的法律规定（相关法律条文），在这个过程中具有决定性意义的是法官的个性。法律的形式理性就是指这样一种状态：系统性的法典经职业法官通过正当程序加以职业化的解释、推理和适用。法官的个性在审判中发挥着“超级自由裁量”的作用。质言之，必须承认司法主观性的客观存在，而且在法官的个性突现即是司法主观性的表现。
　　法官的个性与法的局限性：法律具有规范、指引、评价、预测、教育的功能，法律的适用应当具有确定性，这种确定性就是体现在对相同或类似的行为，应当有相同或类似的处理。但是，法律始终是不确定的，它具有一定的局限性，存在着漏洞。法律的局限性，主要表现为：不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性。普遍的法律规范和个案处理之间总是存在一定的距离，这是自由裁量权存在的现实基础[3]，自由裁量权的存在是法官个性的内在应有之义。对于法官的个性在审判中的作用这一客观存在视而不见，显然是一种不负责任的规则完美主义态度，它完全忽视了法官在抽象法律规范的具体化过程中所起的决定作用。规则完美主义认为，立法者具备完全理性，对于立法所要解决的问题具有科学圆满的认识，对于社会的规范需求具有完全的把握，而且基于语言的确定性和形式逻辑的完备性，立法者同时兼有充分的表达能力和准确的表达手段。因此，立法者完全有能力制定一个足以应付实践中所有疑难问题的规范体系，保证其完美无缺、逻辑自足，能够自动适应个案事实。而法官就像自动售货机，毫无独立意义，他所能起到的充其量是担当一个规范的简单套用者角色的作用。拿破仑曾认为，法律可以变为简单的几何公式，任何一个能识字并能将两个思想连接在一起的人，都能做出法律上的裁决。在这一意义上，法官成为机械的操作者甚至成为机械本身。
　　在法律漏洞成为不可避免的情况下，法官自由裁量权的存在显得很有必要，否则，法官在大量的纠纷面前束手无策，大量的社会冲突与纠纷得不到解决，这样的法院和法官多少是令人失望的，而民众一旦对法律的失望是通过对法院的失望表现和宣泄出来，这种危害就有可能扩大和加剧。所以，拉伦茨先生认为，不得拒绝审判的法官，无论如何有义务去解释法律，并且在法律有漏洞时，有义务去补充它，德国学者科因也指出，如果一个起诉的请求权的基础事实未为立法者所考虑到，那么，法院固然可以以该诉不能获得法律依据为由，予以驳回，但它可能因此违反正义和衡平裁判的义务，法律存在和法院存在的意义淡然无存。
　　法官的个性与法的发展：法官的个性（自由裁量权）存在的另一意义是能促进法律的发展。具有普遍性特征的法律是根据社会典型情况而作的一般规定，换言之，法律规范不得不舍弃各个具体的社会关系的特征，而以抽象的一般人、社会生活中典型的场合、事件和关系作为对象来调整。在一般情况下这也能导致公平，但是，具体情况并非总是典型的，相对于典型情况存在许多变种，如果将其与典型情况一样，适用同一法律规定，必然会“削足适履”，导致不正义。法官的个性正是沟通一般正义和个别正义矛盾的桥梁，法官根据个案的具体情况，在法律没有明确规定时，行使自由裁置权，变通适用法律，以免因法律的规定与特殊情况不相宜而不公平地分配利益，力求每个案件都获得正当、合理地解决。
　　大陆法系的法官，处在成文法的文化氛围中，其自由裁量权对法律发展之促进，不如英美法系法官这是事实。但是，大陆法系的法官们运用自由裁量权对法律发展的推进作用仍不可低估。解决法律与社会生活相协调的问题不仅属于立法者之职责，法官亦有许多事情要做。因为，立法机关过多地修改法律会损害法律的价值，因既得利益集团的阻挠，立法步骤缓慢而麻烦，加之立法者的素质低下，社会转型的不确定因素的增加，都完全有可能难以完全从根本上修改或废除法律，指望通过更新立法的内容获得司法公正也不现实。因而，在法律运作过程中适当允许法官的个性发挥，使法律保持一定的开放性和灵活性，这种做法很是值得探讨的，如果立法与执法形成了这种良性的互动，法官就可根据社会生活发展的需要，把经济、政治、哲学方面的要求及时补充到法律中去，法律由此被看作是由法官补充完成的未完成的作品，在机制上保障了法律的发展随时代与时俱进。
　　法官的个性与正义：“司法权与行政权独立，才会有自由的存在”。[4]司法权通过法院裁判权来体现。法院裁判权则是一种权威，即听审、裁判及决定的权威。[5]权威转化并不是否定个人或组织的魅力性权威，而是相对于法治，个人或组织的魅力性权威必须在法律之下。法院的权威裁判获得独立，是因为具有理性权威。在具体的案件中，究竟什么是认定某一具体案件的事实，究竟如何根据特定案件选择所适用的法律，在这一过程中不能不投入法官的主观因素甚至个人感情。[6]虽然社会和法律职业本身对法官的人格提出了高于一般人的道德要求，但是也有的法官会辜负人们对他在这一方面的期望。法官是掌握司法权的一个职业群体，而根据人们关于权力的认识，只要是存在权力的地方，就会有腐败产生，而且绝对的权力必然导致绝对的腐败，这是自古不易的道理。如果法官手中的司法权可以不受任何约束，必然走向腐败。 “法官的人格是正义的最后一道屏障。”换言之，如果法官也被腐化，不能够主持正义了，那么这个社会也没有什么正义可言了。
　　司法腐败说到底是司法主观性的泛滥。如何保证适当的司法主观性呢?首先是法官内心的道德约束。这要靠提高法官的素质来实现。在西方国家，任何人要想步入法官这一行业，都必须接受很高的学历教育。对于掌握权力者而言，仅仅靠他的内心约束还是远远不够的，因为内心约束在本质上是一种道德约束，而道德并不总是能够发挥其抑制不良诱惑的威力。我们虽然在感情上对法官的人格寄予了神话般的希望，但是法官却并不因此而成为圣人，法官和任何普通公民一样，有着自己作为普通人的欲望和需求。既然如此，那么对法官的约束就不能仅仅通过其内心的约束，而是还必须通过来自法官外部的约束，这就是程序的约束。我国古代的法官中的绝大部分虽然来自于在科举考试中获胜的知识分子，但是仍然不能避免司法官吏腐败现象的产生，尤其是到了封建社会的后期，腐败现象愈演愈烈，屡禁屡腐，就是因为没有建立起一套行之有效的程序制约机制。
　　程序制约是防止司法主观性泛滥的另一个重要因素。所谓程序制约，就是通过程序要件的满足，通过与程序的结果有切身利害关系的各方当事人的充分参与，形成对程序结果的制作者的外部约束，从而实现程序的公正。这种程序要件的满足，具体包括：第一，凡是利益受程序结果影响的人，应当有充分参与程序结果的形成过程的权利；第二，程序中相互对立的双方权利相同，义务对等，谁也不享有优于对方的诉讼地位；第三，制作程序结果的裁判者应当保持完全中立的立场，而不应当偏袒程序的任何一方；第四，法官的裁决必须产生于法庭审判活动全部结束之后，而不能在审判过程中对案件事实和适用法律问题所形成的理性认识的基础之上，而不是他在审判活动之外所产生的预断、偏见或传闻的基础之上；第六，法官的裁判必须以程序的各方参与者在程序中所提出的有效意见、主张和证据为依据，而不能将一方或多方参与者的观点和证据任意地加以排除；第七，裁判者应当实现完全的个人独立，只服从法律，不受任何来自与程序处理结果无关的机关、团体和个人的干涉；第八，除非有法定不应当公开的情形，程序应当完全公开，使当事人和社会公众充分了解程序结果的制作过程；第九，裁判者应当为其制定的程序结果进行充分的论证，也就是在裁判中详尽地说明判决的理由；等等。很显然，程序要件的满足要求程序的参与者通过平等地行使权利来实现对法官权力的监督与制约；它排除一切来自凌驾于程序之上的权力，也排除一切来自程序之外的干扰。
　　实现司法公开，实现对法官司法权力的制约，必须提高法官的素质及完善诉讼程序。只有当法官素质在整体上有了很大提高，而诉讼程序也有了长足进步的时候，才可以指望“公平如大水滚滚，正义如大河滔滔”的法治局面的出现。正义的防线将更加巩固。正如法社会学创始人爱尔维希说过一句名言：“法官的人格，是法律正义的最终保障。”

参考文献
[1] 参见[美]博西格诺.法律之门[M].邓子滨译.北京：华夏出版社.2002.
[2] [美]博西格诺.法律之门[M].邓子滨译.北京：华夏出版社.2002.
[3] 屈茂辉 佘佐鹏.论法官自由裁量权[J].南京大学法律评论.1998(秋季号).
[4] 尹志学.分权制衡与现代法治——孟德斯鸠三权分立学说的历史反思与现实启示[J].法律科学.1998.(4).
[5] 朱义坤.法律专业英语[M].暨南大学出版社.1996.P38.另参见贺日开.司法改革：从权力走向权威——兼谈对司法本质的认识[J].法律科学.1999.(4).
[6] 石文龙.论法官与良知[N].人民法院报.2002-10-31.
江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发〔2005〕222号



关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知



各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

现将《常州市市区物业管理实施办法》颁发给你们，请遵照执行。



二○○五年十二月七日


常州市市区物业管理实施办法



第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于市区范围内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

新建住宅小区应当实行物业管理，凡未落实前期物业管理的新建住宅区不得投入使用。

配套设施不全的原有住宅小区按照“市组织整治、区落实管理”的原则，实施综合整治，创造条件逐步实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，应结合各自不同特点推行物业管理。

第五条 市房产行政主管部门（以下简称市房管部门）是全市物业管理行政主管部门，负责制订物业管理规章制度，实施对物业管理企业资质的管理，对全市物业管理活动进行指导与监管，配合市物价部门对物业服务收费实施监督，处理重大的物业管理纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。

市物业管理中心接受市房管部门的委托，负责管理市区物业专项维修资金，监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动，负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作，指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。

各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。

各区房产行政主管部门（以下简称区房管部门）是辖区内物业管理的行政主管部门，负责对辖区内的物业管理活动进行指导与监督。具体负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作，会同街道办事处（镇人民政府）筹建业主大会和业主委员会，指导与监督业主委员会的日常工作，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，受理物业管理活动中的投诉，协助市房管部门管理物业管理企业资质。

街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。

第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。



第二章 业主自治管理

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的使用执行情况；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；

（六）按照有关规定交纳专项维修资金；

（七）配合物业管理企业的管理与服务活动；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第九条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十一条 一个物业管理区域内入住率达50%以上的，或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的区房管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）指导业主召开首次业主大会。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由市房管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

第十二条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由市房管部门制定。

第十三条 业主大会履行下列职责：

（一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）决定有关业主共同利益的重大事情；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的区房管部门责令其限期召开。

第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。

第十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（六）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；

（七）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十九条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案，由区房管部门出具业主委员会备案证明。

第二十条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的区房管部门应当督促、指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十一条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区房管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十四条 在物业管理区域内，业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业管理企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

（二）物业管理企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。

（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中，或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。



第三章 物业管理企业

第二十六条 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，从事物业管理服务活动的企业。

第二十七条 物业管理企业实行资质管理制度。

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第二十八条 从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；

（三）选聘专业公司承担专项经营业务；

（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任；

（五）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第三十条 物业管理企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准；

（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况，接受质询和审计；

（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告有关行政管理部门和业主委员会；

（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；

（八）法律、法规规定的其他义务。



第四章 前期物业管理

第三十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上、5万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房管部门的监督下，经物业所在地的区房管部门批准，可以采用协议招标的方式。

第三十三条 建设单位应当在市房管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成；

建设单位应当自确定中标之日起30日内，与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，并报市房管部门备案。

签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。

第三十四条 前期物业管理的主要内容是：

（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；

（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理公约建议书；

（三）建立服务系统和服务网络；

（四）办理移交承接验收事宜；

（五）在业主大会选聘物业管理企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容，给予物业管理企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十五条 建设单位应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

第三十八条 物业管理企业承接物业时，应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。

第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业管理企业。物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，仍由建设单位承担保修责任。



第五章 物业管理服务与收费

第四十一条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业管理企业管理。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业管理企业承担。

第四十二条 物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。

物业服务合同的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金使用方面的约定；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第四十三条 物业服务事项主要内容包括：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修和垃圾清运管理服务；

（五）应业主要求进行的室内特约服务；

（六）物业档案资料的管理。

第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。

原有住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。

第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业管理企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业管理企业，原物业管理企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。

物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：

（一）普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市物价部门会同市房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。

确定政府指导价，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应报市物价部门备案，作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

（二）非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用；已成立业主委员会的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十八条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第四十九条 市物价部门应当会同市房管部门，加强对物业服务收费的监督。

第五十条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。

第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业组建保安队伍的，应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

五十四条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。

物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定，有关业主应当承担连带责任。



第六章 物业的使用和维护

第五十五条 新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于非营业性公建配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由市房管部门代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于营业性公建配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营业性公建配套设施认定，列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理企业统一管理。

业主依法确需改变公建配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公建配套设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十六条 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确；在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定；在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注；住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人；办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。

原有住宅小区经综合整治实施物业管理的，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。

第五十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十八条 供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的，应当与物业管理企业签订委托合同，并支付维修、养护费。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业管理企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。

第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）擅自改变房屋用途；

（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能；

（四）私搭乱建；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动；

（八）未经批准摆设摊点；

（九）无序停放车辆；

（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第六十条 业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，应当向房屋安全管理部门办理相关手续。

物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的，应当及时劝阻，并及时向市房屋安全管理部门报告。

第六十一条 物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分，由业主自行维修；

（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十四条 利用业主共有的公建配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入专项维修资金，但合同另有约定的除外。



第七章 罚 则

第六十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由市房管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由市房管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十七条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由市房管部门责令其限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由市房管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。

第六十九条 未按照规定交纳专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由市房管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由市房管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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