长沙市人民政府关于印发《长沙市人民政府重大决策专家咨询论证评估制度》的通知
湖南省长沙市人民政府
长沙市人民政府关于印发《长沙市人民政府重大决策专家咨询论证评估制度》的通知
长政发〔2007〕8号
各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
现将《长沙市人民政府重大决策专家咨询论证评估制度》印发给你们，请认真贯彻执行。
长沙市人民政府
二○○七年三月十九日
长沙市人民政府重大决策专家咨询论证评估制度
第一章 总则
第一条 为提高重大决策事项的质量，规范重大决策程序，建立科学论证决策体系，促进本市决策的科学化、民主化和制度化，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》和《长沙市人民政府工作规则》，结合本市实际，制定本制度。
第二条 市人民政府重大决策事项的专家咨询论证评估活动，适用本制度。法律、法规和规章另有规定的，依照其规定。
第三条 本制度所称重大决策事项包括：
（一）编制国民经济和社会发展规划；
（二）制定城市总体规划、土地利用总体规划、自然资源开发利用总体规划，确定或调整区划、分区规划、生态环境保护等规划；
（三）政府重大投资项目；
（四）土地管理、劳动就业、社会保障、科技教育、文化卫生、生态环保等关系民生的重大措施的制定出台；
（五）市人民政府认为需要进行咨询论证的其他事项。
第四条 重大决策事项，在提交市人民政府全体会议或市人民政府常务会议决策前，由市人民政府指定、委托或按照上级的要求和政府有关部门的申请，先交由专家进行咨询论证。
第二章 咨询论证组织
第五条 设立长沙市重大决策咨询论证专家委员会（以下简称市专家咨询委员会）。市专家咨询委员会是市人民政府设立的由各方面专家组成的为政府决策服务的非常设决策咨询论证机构。市专家咨询委员会主任由市人民政府常务副市长担任；副主任由市人民政府秘书长、市人民政府研究室主任担任。设立市专家咨询委员会联络处，为市人民政府研究室内设机构，具体负责市专家咨询委员会开展咨询论证的组织与联络等日常工作。
第六条 市专家咨询委员会的主要任务是：根据市人民政府决策的需要，组织咨询专家围绕重大决策事项开展研究，提出科学的咨询论证意见，供市人民政府决策参考。
第七条 咨询论证的内容。
（一）重大决策的可行性研究；
（二）重大决策的合法性研究；
（三）重大决策的经济社会效益研究；
（四）重大决策的执行条件研究；
（五）重大决策对环境保护、生产安全等方面的影响研究；
（六）其他必要的相关因素研究。
第八条 咨询论证的程序。
（一）市专家咨询委员会组织相应的专家对咨询论证事项进行咨询论证，并根据咨询论证事项的性质和特点确定论证的程序和时间；
（二）咨询论证工作由市专家咨询委员会主任或委托副主任主持，市专家咨询委员会联络处负责会议记录和材料收集、整理工作；
（三）专家咨询论证意见，由市专家咨询委员会提交市人民政府作为决策参考；
（四）市人民政府决策吸纳专家咨询论证意见情况，由市专家咨询委员会联络处向相关专家反馈。
第九条咨询论证的方式
（一）聘任专家论证方式。就是根据指定或委托组织聘任的专家进行咨询论证活动；
（二）临聘专家论证方式。就是对一些特殊决策事项或专业性较强的重大决策事项，市专家咨询委员会可以决定邀请咨询专家库以外的专家参加咨询论证。
（三）公开招标论证方式。就是根据需要，对特别重大的决策事项，面向国内外专家或中介咨询机构公开招标征集咨询论证意见或建议。
第十条 重大决策专家咨询论证所需经费由市专家咨询委员会联络处根据部门预算编制的有关规定，提出年度专家咨询论证经费预算，经审定后列入财政预算。
第三章 咨询专家
第十一条 本制度所称咨询专家，是指经市人民政府聘请的参与重大决策事项咨询论证工作，并提出咨询论证意见的专家。
第十二条 市人民政府建立咨询专家库，实行动态管理。咨询专家库由市人民政府研究室负责建立和联系。按照不同的专业分类，专家库可分若干咨询小组。
第十三条 咨询专家应当具备下列条件：
（一）学术造诣高，在相关专业领域具有相当的影响力和知名度；
（二）具有较丰富的实践经验，熟悉有关法律、法规、技术规范和标准；
（三）热心咨询论证事业，责任心强，在时间和精力上能够保证参加委托的咨询论证工作；
（四）具有较高的社会公信力，公正诚信，敢于直言不讳提出咨询论证意见。
第十四条 咨询专家面向社会公开征集，采取个人申请和单位推荐两种方式。属单位推荐的，应事先征得被推荐人的同意。
第十五条 咨询专家实行聘任制，由专门小组从自荐和推荐人中筛选并提出建议名单，报市人民政府研究确定，聘期3年，由市人民政府颁发聘书。聘期结束后，由市人民政府根据需要决定续聘或解聘。
第十六条 咨询专家应独立自主开展咨询论证工作，市人民政府及其相关部门应为专家咨询论证提供必要的条件和保障。
第十七条 咨询专家应履行下列义务：
（一）遵守咨询论证工作章程；
（二）以实事求是和认真负责的态度履行职责，客观、公正、科学地进行咨询论证；
（三）严格遵守保密纪律，不得泄露咨询论证的内容、过程和结果等情况，不得丢失、外传参与的重大决策事项资料；
（四）接受市专家咨询委员会的监督和管理。
第十八条咨询专家有下列情形之一的，由市专家咨询委员会报请市人民政府同意后解除聘任：
（一）不能客观公正履行职责的；
（二）无正当理由，不接受咨询论证工作任务，影响论证工作进行的；
（三）经考核不能胜任咨询论证工作的；
（四）因客观原因不能继续从事咨询论证工作的；
（五）本人提出申请要求解除聘任的。
第四章 咨询论证反馈制度
第十九条 建立咨询论证后评价制度。市专家咨询委员会对每一位咨询专家建立咨询论证工作档案和信用评价记录，记载专家咨询论证意见的可靠程度和决策实施效果，并进行定期考核。
第二十条 设立市级决策咨询奖，对有重大贡献、带来较大经济社会效益的决策咨询成果予以奖励。对考核结果优秀的咨询专家，由市人民政府授予“优秀咨询专家”称号。
第二十一条 建立咨询论证问责制度。对市人民政府确定需要进行专家咨询论证的重大决策事项，必须组织专家咨询论证。对需要进行专家咨询论证的重大决策事项，未组织专家咨询论证，或对专家咨询论证意见不予吸纳的，必须说明原因并得到批准，否则，由此造成的工作失误和损失要追究行政决策者的相应责任。
第五章 附则
第二十二条 市人民政府工作部门应当聘任一定数量的咨询专家，建立专业咨询组织，为部门决策提供必要的咨询论证服务。在业务上接受市专家咨询委员会的指导，如遇咨询论证工作需要，市专家咨询委员会可从部门咨询组织中统筹安排咨询专家参加。
第二十三条 各区、县（市）人民政府可结合本地实际，参照本制度制定本区、县（市）重大决策事项专家咨询论证制度，并报市人民政府备案。
第二十四条 本制度自2007年5月1日起施行。
利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析
闫凤翥
随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定)，《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。
文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任