您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

时间:2024-07-12 23:05:30 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8447
下载地址: 点击此处下载

成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

四川省成都市人民政府 成都市房产管理局


成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则


关于印发《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》的通知

各区(市)县房管局(办、所)、有关房地产估价机构、各房屋拆迁单位:
根据市人民政府发布的《成都市城市屋拆迁补偿评估管理暂行规定》(成府发[ 2001] 243号),现将我局制定的《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》印发你们,请遵照执行。

成都市房产管理局
二 00一年十二月二十六日


第一章 总则
第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益,规范房屋拆迁补偿估价行为,根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定,结合成都市实际,制定本规则。
第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁补偿估价),适用本规则。
第三条 拆迁补偿估价,是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素,对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价(以下简称分类估价、分户估价)。
第四条 拆迁补偿估价对象,为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。
第五条 采用本规则的估价目的,仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告,不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。
第六条 拆迁补偿估价时点,为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁补偿估价作业日期,自估价业务受理之日起,原则上不超过 10日。
第七条 拆迁补偿估价的价值定义,是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时,不考虑抵押权等他项权利的影响,不考虑租赁权及其他权利限制的影响。
第八条 拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的,按照《房地产估价规范》,另行评估其价值。
第二章 估价方法
第九条 住房的拆迁补偿,可只采用一种估价方法进行估价,但应当说明理由。具备条件的,应当优先采用市场比较法。
第十条 营业用房的拆迁补偿,宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难,只能采用一种估价方法的,应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房,应当采用市场比较法估价。没有条件选用市场比较法的,可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的,可采用成本法等其他方法进行估价。
第十一条 除住房、营业用房外,其他用途房屋的拆迁补偿,可只采用成本法进行估价,但应当说明理由。
第十二条 采用成本法估价时,对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价,可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。
第十三条 委托分户评估,委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件,不能提供且估价机构又无法核实的,可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的,其房屋拆迁补偿估价结果,不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。
第十四条 采用市场比较法时,应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过 12个月的市场交易实例,并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的 3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过 30%。
第十五条 采用收益法估价时,被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定,并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取 5年期国债利率。住房的风险调整值不超过 3%,非住宅的风险调整值不超过 5%。
第十六条 采用成本法估价时,各种结构房屋的经济耐用年限,可参考以下数据确定:
(一)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架—剪力墙结构等):生产用房 50年,受腐蚀的生产用房 35年,非生产用房 60年;
(二)砖混结构一等:生产用房 40年,受腐蚀的生产用房 30年,非生产用房 50年;
(三)砖混结构二等:生产用房 40年,受腐蚀的生产用房 30年,非生产用房 50年;
(四)砖木结构一等:生产用房 30年;受腐蚀的生产用房 20年,非生产用房 40年;
(五)砖木结构二等:生产用房 30年,受腐蚀的生产用房 20年,非生产用房 40年;
(六)砖木结构三等:生产用房 30年,受腐蚀的生产用房 20年,非生产用房 40年;
(七)简易结构: 10年。
各种结构房屋的建筑物残值率,可参考以下数据:
(一)钢筋混凝土结构: 0;
(二)砖混结构一等: 2%
(三)砖混结构二等: 2%;
(四)砖木结构一等: 6%;
(五)砖木结构二等: 4%;
(六)砖木结构三等: 3%;
(七)简易结构: 0。
第三章 分类估价
第十七条 分类估价,是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋,根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类,评估出各类房屋的平均价格。
第十八条 分类估价,由拆迁人委托估价机构进行评估。估价机构受理估价委托后,应在受理之日起 3日内向房屋拆迁管理部门备案。
第十九条 分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料:
(一)估价委托书;
(二)房屋拆迁许可证;
(三)作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证;
(四)被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;
(五)其他有关资料。
第二十条 分类估价时,应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类,并区分楼房和平房。被拆迁房屋的用途,可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。被拆迁房屋的建筑结构,可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混(混合)结构、钢混结构和钢结构。被拆迁房屋的区位分类,参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。
第二十一条 对被拆迁房屋分类后,应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后,选取适当方法,求取出各类房屋的房地产平均价格。
第二十二条 被拆迁房屋样本点的选取数量,依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在 10户(含本数)以下的,样本点的选取数不少于 1;户数在 10户以上 50户(含本数)以下的,样本点的选取数不少于 2;户数在 50户以上的,样本点的选取数不少于 3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于 10%。被拆迁房屋,一般以一份房屋所有权证记载为一户。
第二十三条 分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。
第四章 分户估价
第二十四条 分户估价,是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素,结合该户(或处)被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度因素,评估出该房屋的房地产价格。
第二十五条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的,估价机构有权拒绝出具估价报告。
第二十六条 估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的,以《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条的规定进行确定。拆迁当事人双方另有约定的除外。
第二十七条 分户估价,应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的,可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。
第二十八条 分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料:
(一)估价委托书;
(二)房屋拆迁许可证;
(三)估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证;
(四)被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;
(五)其他有关资料。已作分类估价的,应当提供分类估价报告。
第二十九条 分户估价,应给出估价对象的单位价格和总价格。估价结果单位价格精确到人民币元,总价格精确到人民币佰元。
第五章 估价报告
第三十条 分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足 50万元,估价结果报告可采用表格的形式,除此之外的估价结果报告,应采用文字说明的形式。
第三十一条 表格式估价结果报告,纸张大小应采用 A4纸张规格。具体的格式要求如下:
城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告
估价机构:估价报告编号:估价目的:城市房屋拆迁补偿估价
估价委托方 权属证书编号 被拆迁房屋座落 被拆迁房屋用途
建筑面积 附属设施设备 建筑结构 楼房或平房
土地因素 房地单位价格 房地总价格 备注
(一)上述估价结果的限定条件:(1)被拆迁房屋的权属状况:(2)被拆迁房屋的实体状况:成新率、建造年代、使用情况等。(3)城市房屋拆迁补偿分户估价的价值定义;(4)其他条件:应满足本报告规定的全部假设和限定条件。(5)估价时点及报告有效期:
(二)其他需要说明的事项:
(三)估价机构和估价人员:×××房地产评估公司(盖章)房地产估价师×××(签字)证书编号:房地产估价师×××(签字)证书编号:××××年××月××日
第三十二条 分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的 3日内向拆迁主管部门备案。
第六章 职业道德
第三十三条 估价机构接受估价委托后,不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。
第三十四条 估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。
第三十五条 估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则,不得出具虚假估价报告。拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的,估价人员和估价机构之间应相互尊重,并可以就估价的有关事项进行沟通交流,不得有诋毁、贬低他人的言行。
第三十六条 估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。
第三十七条 估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外费用,或降低收费标准,进行不正当竞争。
第三十八条 估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务,对其出具的估价报告作出解释和说明。
第七章 附则
第三十九条 本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
第四十条 安置房屋的价格评估适用本规则。
第四十一条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑,仅评估其建筑物净残值。
第四十二条 本规则由成都市房产管理局负责解释。
第四十三条 本规则自公布之日起施行。

  【案情】

  兢业的广告业务员刘某在某星期一上班时被公司告知两天内有一场重要业务需刘某参与洽谈,要求刘某手机处于开机状态,随时待命与会。因离家较远,为不贻误业务洽谈,刘某该日下午下班后决定不回家以便公司洽谈业务时随叫随到,但在办公室等待的时候刘某觉得闲着无聊,遂出去在公司的周边逛街,但不幸的是刘某在逛街的过程中发生交通事故,造成左腿截肢的五级伤残。现刘某要求工伤认定以求赔偿;但广告公司认为,刘某并非在工作时间和工作场所内和因工作原因造成的身体伤害,依法不能认定为工伤。

  【分歧】

  待命时间的法律界定及在该期间内发生意外致残能否认定为工伤?存在两种不同的意见:

  第一种意见认为,我国劳动法只有工作时间、休息时间的法律界定,并无待命时间这一词说法,如劳动者不是在工作时间和工作场所内,因工作原因受到的身体伤害的,就不能认定为工伤,本案中刘某是在逛街的过程中发生的意外,故不应认定为工伤。

  第二种意见认为,表面上看本案中刘某发生交通事故的时点既不在工作时间内,也非工作场所内,但刘某是为了公司的利益,并随时为参与业务洽谈即提供劳务而处于一种待命的状态,该时间并不是劳动者刘某可以自由支配的休息时间,既然不是休息时间,那么就可以认为该待命时间为工作时间,进而发生意外造成伤害时就可依法认定为工伤。

  【评析】

  本案争议的焦点是对待命时间法律界定,即待命时间能否认定为工作时间,进而也就可以为工伤的认定提供支点。

  1、待命时间的法律界定

  关于待命时间这一概念在我国劳动法上的确缺乏明确的规定,但我们不妨从休息时间和工作时间的概念入手,以此求证待命时间的法律界定。休息时间是指劳动者免除劳动给付义务,可以完全自由自配的时间;而工作时间是指劳动者为履行工作义务,在法定限度内,在用人单位从事工作或者生产的时间,即工作时间是指劳动者处于用人单位监督、指挥下并受到约束的时间。本案中业务员刘某虽然下午下班了,但为了公司的业务,两天内需随时等待公司的指示参加业务洽谈,该时间内刘某虽然不用实际提供劳务,但却也不能随心所欲干自己想干的事,例如晚上喝个酒把自己灌醉,即使下班了,但刘某却不能完全自由自配该段时间,还需等待公司的指示随时进行进行业务洽谈,因此,该段时间在一定程度上是受到广告公司的约束的。故此,刘某下班后的待命时间应当认定为工作时间。

  从上述分析中可以看出,在待命时间内,劳动者没有提供实际劳动,由此不同于传统意义上的工作时间,但又存在着随时提供劳务的可能性,由此又不能等同于休息时间,简言之,待命时间虽然体现为劳动者的不工作状态,但又保留着随时提供劳务的可能性,系基于用人单位的利益产生和存在的,因此待命时间在法律上应当界定为工作时间。

  2、待命时间的特殊性决定了待命场所的非固定性和原因的直接性

  根据我国《工伤保险条例》第十四条第(一)项的规定:“在工作时间和工作场所内,因工作原因受到事故伤害的应当认定为工伤”。要认定为工伤需是在工作时间和工作场所内因工作原因遭成的伤害,即虽是在工作时间还不行,还要是在工作场所内且因工作原因。在此,首先笔者也可以这样反问认为待命时间的待命地点就只仅限于工作场所吗?由于待命时间体现为劳动者的不工作状态,但又需为提供劳务随时准备着的这一特殊性。笔者认为在没有约定或用人单位的明确要求下,劳动者可以根据处理事务的轻重缓急不同,只要能够在接到用人单位的通知后及时处理工作事务,就不一定要在工作场所待命,特别是随着现代通讯技术的发展和交通工具的便捷,劳动者可以在任何场所和地点为用人单位提供劳务时刻准备着,待接到用人单位指示后能立马上岗工作即可。由此,在待命时间内并不要求一定要求劳动者在工作场所内待命。即本案中业务员刘某虽是在逛街过程中发生意外致残,也不妨碍工伤的认定。

  待命时间内劳动者虽然不实际提供劳务,但却是在为了用人单位的利益,为实际提供劳务准备着,即是工作的原因。反之,如果劳动者在下班后某一时间即待命时间内,在接到用人单位的指示后不能在规定的时间内提供劳务,其后果也必然会受到用人单位以违反出勤或其他单位制度为由受到惩处。由此可见,在待命时间内发生意外事故致身体受到伤害原则上均可认为是因工作的原因。

  综上,待命时间体现为劳动者的不工作状态,但又保留着提供劳务的可能性,系基于用人单位的利益产生和存在的,因此待命时间在法律上应界定为工作时间。同时由于待命时间的特殊性决定了待命场所的非固定性和原因的直接性,因此,本案中业务员在待命时间内,逛街的待命场所,因需待命随时为广告公司进行业务洽谈的原因发生交通事故致残应当认定为工伤。

  (作者单位:江西省广昌县人民法院)

国家计委印发关于商品和服务实行明码标价的规定实施细则的通知(已废止)

国家计委


国家计委印发关于商品和服务实行明码标价的规定实施细则的通知

1994年3月3日,国家计委

我委《关于商品和服务实行明码标价的规定》已经国务院同意于今年3月1日起施行。为切实做好实施工作,现将我委制定的《关于商品和服务实行明码标价的规定实施细则》发给你们,请认真贯彻执行。

附:关于商品和服务实行明码标价的规定实施细则
第一条 根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》(以下简称《规定》),制定本细则。
第二条 《规定》第二条中所指“企业”包括:
(一)在中国大陆境内从事生产、经营的国有、集体、私营企业;
(二)外国投资企业和在中国大陆境内设立生产、经营机构、场所的外国企业;
(三)港、澳、台在中国大陆境内投资企业。
《规定》第二条中“收取费用的”包括经营性收费和行政事业性收费。
第三条 由国家定价的商品和服务,必须严格按照国家规定价格标价;属国家指导价的商品和服务,其标价应严格控制在规定范围之内;放开价格的商品和服务,根据市场供求情况自主定价并公开标价。
第四条 监督检查商品和服务实行明码标价的主管机关是各级物价检查机构。
第五条 商品和服务的明码标价实行标价签、价目表、价格板、价格牌、价格本(薄)、价格单等标价方式(以下简称“标价签或价目表”)。具体标价方式、内容除按本细则有关条款执行外,省、自治区、直辖市及计划单列市物价检查机构或其授权的地(市)县级物价检查机构可结合本地区实际情况及各行业的不同特点确定。
第六条 标价签或价目表应根据行业特点和部门的实际情况以“陈列式”、“摆放式”、“悬挂式”等形式公开商品价格或收费标准。
第七条 标价签或价目表由县级以上物价检查机构统一监制。由于行业特点需要制作特色价签的,应经县级以上物价检查机构核准监制,任何单位或个人不得擅自印制。
第八条 实行明码标价制度,必须做到价目齐全、标准准确、字迹清晰、货签对位、标示醒目,价格变动时应及时更换。
第九条 销售和收购商品中不同品名或相同品名的商品有下列情况之一者,必须实行一货一签:
(一)产地不同;
(二)规格不同;
(三)等级不同;
(四)材质不同;
(五)花色不同;
(六)包装不同;
(七)商标不同。
第十条 标价签或价目表中标明人民币金额必须采用元、角、分为单位,大宗巨额交易的标价签或价目表可用“万元”为单位。
第十一条 凡专营涉外商品的商店、商品柜、涉外饭店、酒店、宾馆、旅行社等,其标价签或价目表须分别用中、外文标明价格或收费标准。
第十二条 在民族自治地方可并用汉字和通用的少数民族文字标明价格或收费标准。
第十三条 结帐一律以实际成交价格结算,并应列出具体收款项目和价格。先消费后结算的还须出具结算单据。
第十四条 从事零售业务的,商品标价签应包括品名、产地、规格、等级、计价单位、零售价格等主要内容,标价签由专兼职物价员或指定专人核准后签章。
第十五条 开架柜台、自选(超级)市场使用打码机在商品或其包装上胶贴价格标签的,须同时分品种在陈列商品的柜(架)处按本细则第十四条规定明码标价。
第十六条 削价处理商品必须公开标出商品的原、现价,以区别于正常商品价格。
第十七条 由于行业特点需要减少标价签内容或某些特殊商品(如艺术珍品、古董等)不宜标价的,均须经当地价格主管部门核准。
第十八条 《规定》第五条中“从事批发业务的”包括:
(一)按正常定价收购或销售商品的;
(二)按照结算方式决定批发价格的;
(三)按照营销方式决定批发价格的;
(四)按照批量大小决定批发价格的;
(五)按照销售对象决定批发价格的。
从事批发业务的,须在销货发票和标价签或价目表上标明品名、产地、等级、计价单位、批发价格等内容。
第十九条 凡有收费的单位或个人,均须在其规定交缴费用的地点或经营场所的醒目位置公布收费项目明细价目表,价目表应包括收费项目名称、等级或规格、服务内容、计价单位、收费标准等主要内容。
第二十条 利用场、馆、房屋、建筑物、公用设施及其他场所(临时)提供有偿服务的单位和个人在收费价目表中应标明提供服务的方式、设施、面积、时间(期)等服务项目或范围。
第二十一条 收购农副产品或废旧物资的必须在收购点公布收购价目表,标明品名、规格、等级、计价单位和收购价格等内容。
第二十二条 价格主管部门对收购农副产品规定了限价的,收购部门应在收购点的醒目位置予以公布。
第二十三条 进入生产资料交易市场的商品,应标明品名、产地、规格、型(牌)号、计价单位和销售价格。
第二十四条 进入批发市场的农副产品和工业消费品也应实行明码标价,价签应标明品名、产地、规格、等级、计价单位和销售价格。
第二十五条 进入房地产交易市场的房、地产,应标明其座落位置、结构、规格、面积、计价单位、销售(租用)价格。
第二十六条 不宜用标价签或价目表明码标价的(如期货市场、股票市场等)可采用报价显(演)示牌等形式公布价格或收费标准。
第二十七条 价格主管部门对进入生产资料交易市场的商品规定了限价或参考价格的,市场管理部门应在醒目位置予以公布。
第二十八条 进入城乡集贸市场交易和流动摊位经营的农副产品和其他商品的明码标价方式可由市场管理部门统一规定,标价签或价目牌(板)应标明品名、计价单位、销售价格等主要内容。
第二十九条 铁路、交通等部门在车、船、码头(站)服务的餐厅、餐车、商亭和流动售货车上销售商品或收取费用的,均应参照本细则第二十八条实行明码标价。
第三十条 价格主管部门对消费品和农副产品规定有参考价或临时销售限价的,市场管理部门应在醒目位置予以公布。
第三十一条 不按本细则实行明码标价的,物价检查机构可以视情节轻重,分别处以批评教育、提出警告、限期整改、责令将非法所得退还购买者或用户、没收非法所得、罚款或以公开方式点名曝光。
第三十二条 对有下列行为之一的单位或个人,物价检查机构有权作出如下处罚,可以单处,也可并处。处罚金额最高不得超过1万元。
(一)不按规定的内容填写标价签的,每签处以3元的罚款。
(二)部分商品或收费不实行明码标价的,每缺一签(项)处以5元的罚款,罚款金额总数不超过2000元。
(三)全部商品或收费不实行明码标价的处以8000元以下的罚款。
(四)不按规定摆放(悬挂)标价签或价目表的,每签(项)处以3元的罚款。
(五)对确属初犯,情节轻微且经检查后主动改正的,可以从轻处理。
(六)对不按照明码标价结算的,超出标价金额以上的非法所得,应退还消费者,不能退还的由物价检查机构予以没收,并处以5000元以下罚款。
(七)对利用标价签或价目表搞欺诈行为的当事人,可处以1万元以下罚款。
(八)拒绝接受监督检查或在接受检查过程中弄虚作假的,除责令其接受检查和提供真实情况外,处以1万元以下罚款并以公开方式点名曝光。
(九)未经物价检查机构同意,擅自印制、使用标价签或价目表的处以5000元以下罚款,对其自制的标价签或价目表应予没收。
(十)对不按规定执行明码标价的单位的直接责任人和主管人员,可分别处以50元至500元的罚款。
以上各项处罚金额均含本数。
第三十三条 个体工商户或流动摊贩违反本细则有关规定,经教育不肯改正又拒绝交纳罚没款的,可没收与罚没款等值的物品变卖抵缴。
第三十四条 物价检查机构对有上述违法行为的单位或个人作出处罚决定后,当事人逾期不提出复议申请又不交纳罚没款的,可以通知银行予以划拨。
第三十五条 被处罚单位或个人对物价检查机构的处罚决定不服的,可以在收到处罚通知书之日起15日内向上一级物价检查机构申请复议,上一级物价检查机构应当在收到复议申请之日起30日内作出复议决定。
复议期间原处罚决定不停止执行。
复议申请人对复议决定不服的,可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。
第三十六条 行政事业性收费单位除参照本细则第十七条规定执行外,还应当在收费场所悬挂物价主管部门核发的收费许可证,实行亮证(持证)收费。有多处收费场所的,应在各处悬挂收费许可证副本。
第三十七条 本细则由国家计划委员会负责解释。
第三十八条 本细则自发布之日起施行。