建设部


关于加强公有房屋修缮服务管理工作的通知
建设部


各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委），直辖市房地局：
近几年来，各地在深化住房制度改革、推动住宅建设的同时，深化房地产管理制度的改革，加强房屋修缮管理工作，取得了一定成绩。但是，部分地区的房地产管理部门，在房屋租金逐年调整的情况下，忽视了房屋修缮服务管理工作，致使一些房屋及设备失修失养严重，房屋完好率下
降。个别房管所、站，随意将房屋租金挪作它用，造成修缮资金不足。有的巧立名目，随意向住户收取修缮费用；有的修缮不及时，服务质量差；影响了住户的工作与生活，群众意见很大。为切实扭转这种状况，做好公有房屋修缮服务质量管理工作，现通知如下：
一、提高认识，重视房屋修缮管理工作
房屋修缮服务量大面广，小汲千家万户切身利益。房地部门修缮服务管理工作的好坏，不仅直接关系到国有资产的保值、增值，关系到广大人民安居乐业、社会安定团结，也影响党和政府与人民群众的关系。各级房地产行政主管部门必须把房屋修缮管理作为重要工作之一，加强组织领
导，采取切实措施，针对存在问题，及时研究解决。
二、确保房屋租金的合理使用
房地产管理部门收取的公有房屋租金，应当主要用于房屋修缮。在当前情况下，原则上要将不低于百分之六十的租金收入用于房屋修缮。危房抢险加因、治漏资金，要优先安排；凡依托房屋经营的各种收入均应提留一定比例作为后备基金以确保房屋修缮；要根据资金和房屋完损状况合
理安排大修、中修、小修和保养计划，提高或保持房屋及其设备的完好率和使用功能。修缮资金必须专项存储、专款专用，严禁将提高房屋租金的收入违反规定用于发放职工资金和挪作它用，违反者要追究领导责任。
三、建立健全规章制度，提高修缮服务质量
1、建立房屋报修制度。各管养段（站）和物业管理公司，必须设立住户报修箱、意见箱，发放修缮服务联系卡，采取各种措施形成服务网络，便于群众报修。要对各项具体的修缮项目，规定上门修缮服务完成期限。对与群众生活息息相关的项目要做到“水电急修不过夜，小修不补不
超过三天，一般项目不超过五天”。小修养护及时率要达到百分之九十八以上。在服务形式上，应采取期约服务、随时服务、优先服务、上门服务等灵活多样的方式，以满足不同对象的要求。同时应建立修缮回访制度。对群众报修，要作到受理有登记、办一是有专人、完成有时限、工作有
标准、投诉有答复、结果有记载。
2、建立值班制度。紧急报修点、报修电话，应有专人值班；雨季、台风季节、供暖季节，修缮工人应24小时值班；管养段（站）的领导应定期值班，听取住户意见。
3、建立查勘鉴定制度。各地应依据《房屋修缮技术管理规定》，对房屋进行定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定和工程查勘鉴定，全面掌握所管房屋和设备的完损状况，科学编制修缮计划和修缮方案。
4、建立修缮责任制度。各地应根据《房屋修缮范围和标准》（〖84〗城住字第〖667〗号文颁发）制定房屋及设备修缮的地方标准，明确界定公有房屋的修缮范围、修缮标准和修缮责任。对应由租赁户支付修缮费用的项目和收费标准，要公布于众，接受群众监督，不许巧立名目
乱收费，增加群众负担。
5、建立质量保证制度。各地要严格执行《房屋修缮工程质量检验评定标准》和有关技术标准，建立质量保质保修制度，使所有工程的合格率均达到百分之一百，其中工程优良品率达到百分之三十以上。
6、建立考核和奖惩制度。要制定严格的考核标准和奖惩制度。对房屋修缮服务成绩突出者，要给予表扬和奖励；对投诉多、反响大，或玩忽职守造成塌房伤人或住户财产损失严重者，除追究当事人的责任外，要追究其单位主要领导的责任。
四、加强房屋修缮工作的监督检查
各地房地产行政主管部门要公布房屋修缮服务投诉电话和建立社会监督员制度；要按照《城市房屋修缮管理规定》对房屋修缮资金使用、修缮计划安排、器材物资落实、收费标准范围、工程质量管理、规章制度建立、服务态度优劣和业务技术素质等情况，于今年内进行一次全面检查，
并建立正常的监督检查制度，纠正各种挪用修缮基金、随意收取修缮费用、修缮质量低劣等行为，建立和完善基层修缮管理单位的各项规章制度。
五、加强精神文明建设和行风建设
房地产管理部门要切实开展“为人民服务、树行业新风”活动，学习徐虎“敬业爱岗、无私奉献、服务群众、诚实守信、钻研业务”精神，学习烟台承诺制的经验。房屋修缮承诺要与建立各项规章制度、职业道德建设、反腐倡廉、经济目标责任制、建立监督约束机制等相结合。承诺的
事，要取信于民，决不食言。使全体职工树立“住户第一、服务第一、信誉第一”的观念，树立为民、便民、利民的行风风尚、提高职业道德水平。



1997年6月25日
　　案情:2013年1月至2月,王某、赵某、李某经预谋,先后在路边15家小商铺内以高于市场价数倍的价格推销鞭炮。经营者如拒绝购买,就以干扰经营相威胁,共收取各家商铺现金4000余元。有一家商铺拒绝购买鞭炮,即被王某等人使用气枪将商铺玻璃打碎。

　　分歧意见:

　　第一种意见认为,本案构成寻衅滋事罪。王某等人在公共场所以强行推销鞭炮为手段,强迫被害人高价购买鞭炮,索取被害人4000余元,属于强拿硬要,构成寻衅滋事罪。

　　第二种意见认为,构成敲诈勒索罪。王某等人以干扰经营相威胁,使被害人产生恐惧心理,要求被害人高价购买鞭炮,进而交付财物,构成敲诈勒索罪。

　　第三种意见认为,构成强迫交易罪。王某等人以威胁的方式与被害人达成鞭炮交易,从中赚取高于鞭炮实际价格的利益,构成强迫交易罪。

　　评析:笔者认为应以寻衅滋事罪定罪处罚。

　　1.本案不构成强迫交易罪。强迫交易罪是指行为人以暴力、胁迫手段强买强卖商品,强迫他人提供或者接受服务,情节严重的行为。此罪必须具备交易事实,而本案中王某等人推销鞭炮的行为不是交易行为,而是向被害人索要财物的借口。交易的实质为双方自愿等价交换,本案中被害人被迫给付的钱款是鞭炮实际价格的数倍,已经不是相互交易,而是被强行索取。强迫交易罪侵犯的客体为市场经济秩序,保护的是当事人交易选择权。本案中,被害人支付了数倍于市场价的钱款,其财产权受到侵犯。同时,15家商铺受到侵扰,一定范围内的社会管理秩序受到侵犯。因此,本案不构成强迫交易罪。

　　2.本案系寻衅滋事罪和敲诈勒索罪的竞合,应当从一重罪处罚。

　　从客体分析,寻衅滋事罪属于扰乱公共秩序罪,其侵犯的客体主要是社会管理秩序。其中,强拿硬要类寻衅滋事罪还侵犯了被害人的财产权。敲诈勒索罪属于侵犯财产罪,侵犯的客体是财产权。此案中,被害人受到威胁后,因担心经营受到干扰,被迫高价购买鞭炮,其财产权受到侵犯;犯罪嫌疑人的行为给被害人带来不安全感,其经营活动得不到保障,安全稳定的社会管理秩序受到侵犯。王某等人的行为不仅侵犯了被害人的财产权,还侵犯了社会管理秩序,同时符合寻衅滋事罪和敲诈勒索罪的客体要件。

　　从客观方面分析,强拿硬要是寻衅滋事罪的罪状之一。强拿硬要是以排除被害人反抗的强制方法取走或者索要被害人财物的行为。敲诈勒索罪的行为特征是以实施侵害相威胁,使被害人产生恐惧心理,从而按照行为人的要求交付财物。王某等人以干扰经营为威胁,强行索取被害人高于市场价数倍的钱款,既符合寻衅滋事罪中强拿硬要的行为特征,也符合敲诈勒索罪的行为特征。

　　从主观方面分析,2013年7月15日最高人民法院、最高人民检察院《关于办理寻衅滋事刑事案件适用法律若干问题的解释》第1条规定,寻衅滋事罪的主观方面构成要件包括“行为人为寻求刺激、发泄情绪、逞强耍横等,无事生非”和“行为人因日常生活中的偶发矛盾纠纷,借故生非”两种情形。王某等人以干扰经营相威胁,意图实现其非法占有被害人财物的目的,同时其威胁的内容也体现出他们逞强耍横的心理状态,符合寻衅滋事罪的客观行为表现。

　　综上所述,本案属于寻衅滋事罪和敲诈勒索罪的竞合。上述解释第7条规定,寻衅滋事罪和敲诈勒索罪出现竞合的,依照处罚较重的犯罪定罪处罚。根据本案的犯罪数额,以寻衅滋事罪定罪处罚,可以处五年以下有期徒刑、拘役或者管制;以敲诈勒索罪定罪处罚,可以处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金。因此,对王某等人应当以寻衅滋事罪定罪处罚。

　　(作者单位:天津市河北区人民检察院)