关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
江苏省南京市物价局 江苏省南京市房产管理局
关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
各区、县物价局、房产（建设）局，各物业管理单位：
为规范物业服务收费行为、维护业主和物业管理企业的合法权益，现将《南京市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。
附：《南京市物业服务收费管理实施办法》
南京市物价局 南京市房产管理局
二00五年二月十八日
附：
南京市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。
以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十条 业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 物业管理公共服务费用的构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、经业主大会同意的其他费用；
9、合理利润（普通住宅不超过8%）；
10、法定税费。
第十四条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。
物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。
第十六条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十七条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定停车服务具体收费标准。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。
住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 设有集中供暖系统的物业，应按照"以收抵支、收支平衡"的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主大会同意后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。
第二十一条 物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第二十二条 业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
第二十三条 物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十四条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务状况；实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十五条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。
第二十六条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十九条 各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法制定本地区具体实施办法。
第三十一条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。
第三十二条 本办法自2005年3月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。
南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准
单位：元/平方米.月
等级
类别
一级 二级 三级 四级 五级
无电梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00
有电梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00
南京市住宅区物业管理停车服务收费标准
单位:元/辆.月
露天
车位 室内车库业
主共用车位 室内车库业
主专用车位 临时停车车位 备注
汽车 80-150 150-300 50-80 5元/次 临时停车计次时间为1小时以上12小时以内
摩托车 助力车（电动自行车）
自行车 有专人管理的封闭式共用车库（棚）
8-12 15-20 3-5
注：机械式立体车库不超过400元/辆.月（业主专用车位不超过130元/辆.月）
南京市物业管理装修管理服务费标准
装修管理服务费 （含装修垃圾清运费） 3.5元/平方米（建筑面积）
法人消灭与法人特种情况下
诉讼主体资格之初探
倪 学 伟
一、法人消灭的法定程序
法人消灭是指法人丧失民事权利能力和民事行为能力，失去民事主体资格的法律事实。法人消灭须经两个法定程序，即法人消灭事由的出现和法人的清算与注销。
（一）法人消灭事由的出现
法人消灭事由的出现，是法人消灭的第一个法定程序；没有该事由出现，法人不会消灭。但并非消灭事由一出现，法人就立即消灭。这与自然人死亡不同，自然人一旦心跳呼吸不可逆转地停止，即断定为死亡；而法人乃人合组织体或财合组织体，其消灭事由出现后，尚需办理一定手续才能消灭，正如需办理一定手续法人才得以成立。《民法通则》第40条规定：“法人终止，应当依法进行清算”，此处“终止”即为“消灭”，用反对解释方法应解释为：“不经清算，法人不得消灭”；第46条规定“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告”，反对解释为“未向登记机关办理注销登记并公告的，企业法人不得消灭”。因此，法人消灭事由出现，并不使其立即消灭，但消灭事由出现后，其民事行为能力和诉讼行为能力即受较大限制，即“法人终止，应当……停止清算范围外的活动”，不得从事新的民事活动和其他活动，仅能进入法人消灭的下一程序——清算与注销。亦即已显消灭事由之法人，仅在清算目的范围内方被认为是同一法人，具有法人资格；在清算目的范围外，该法人因不具权利能力、行为能力而视同已经消灭。
根据《民法通则》第45条规定，法人消灭事由有四：法人依法被撤销（包括被依法吊销营业执照）；法人自行解散；依法宣告破产及其他事由。
（二）法人的清算与注销
《民法通则》第47条“企业法人解散，应当成立清算组织，进行清算”和第46条“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告”的规定，乃强制性规范，是法人最终消灭之必经程序，未经此程序，法人不得消灭。
法人的清算主要指：1、了结法人消灭事由出现前已进行而未完成的事务；2、通过诉讼等方式收取到期债权，对未到期债权以转让或换价方式收取；3、通过诉讼等方式清偿所负到期债务，对未到期债务应抛弃期限利益提前清偿；4、偿债后有余产的，应移交给有权获此余产的人。法人清算完毕，应由清算人或清算组织向登记机关办理注销登记并公告，经注销登记并公告后，法人即消灭。
二、法人被吊销营业执照后、清算注销前的诉讼主体资格
根据民诉法理，当事人分实际诉讼当事人和适格当事人两类。实际诉讼当事人是以本人名义提起民事诉讼，请求法院裁判解决纠纷的原告和被诉并接受裁判的被告，即诉状上所列的起诉人、被诉人双方以及法院裁判文书所列的其他当事人，如追加的或更换的当事人。实际诉讼当事人非必然为适格当事人；但从审判实践看，即使不适格的实际诉讼当事人也归属当事人范畴，注定要承受法院裁判结果，如承受因当事人不适格而裁定不予受理或驳回起诉的结果。毫无疑问，法人被吊销营业执照后，无论是否经过清算和注销，都可成为实际诉讼当事人。
适格当事人是指正当当事人，即对作为诉讼标的的法律关系有管理权或处分权的当事人。适格当事人未参加诉讼，即不具实际诉讼当事人身份。适格当事人应当在程序法上适格和在实体法上适格。
在程序法上适格是指当事人具有诉讼权利能力，诉讼真正以其名义进行。诉讼权利能力又称当事人能力，是公民、法人和其他组织能够享受民事诉讼权利和承担民事诉讼义务的能力，以及能够成为民事诉讼当事人的法律资格。公民的诉讼权利能力始于出生、终于死亡；法人的诉讼权利能力始于成立、终于消灭。法人被吊销营业执照，未经清算和注销，不得消灭，因而该法人仍具诉讼权利能力，可为程序法上适格的当事人。但目前普遍做法似相反，其逻辑推理似乎是：法人被吊销执照后即行终止、消灭，不再享受民事权利、承担民事义务，不具有成为民事诉讼当事人的法律资格，不能到法院起诉、应诉。果如此，哪一家经营不善的企业不愿被吊销执照、关门大吉！笔者主张，法人被吊销营业执照后、清算注销前，是程序法上的适格当事人，且是与讼争民事法律关系有直接利害关系之当事人，可以并有权以自己的名义起诉、应诉。被吊销营业执照，必将导致该法人消灭的后果，但在消灭前还须完成清算、注销工作。在清算目的范围内，该法人所为的一切清算行为（法人消灭事由出现后的诉讼行为，无论作为原告抑或被告，显然都属清算目的范围内之行为），是该法人的正当行为，且是必须的、义务性的行为。亦即收回债权、偿还债务以及到法院起诉、应诉，实乃清算阶段的主要工作，该法人有责任必须完成。若从法律上否认其程序法上适格当事人资格，无权起诉、应诉，从而丧失通过国家审判权对收回债权的保护，则很难完成清算阶段的这些工作。
在学术和实务上都未见分歧的是：法人一旦清算和注销，即归于消灭，同时丧失诉讼权利能力，不能成为程序法上适格的当事人。当事人在程序法上不适格，将致使诉讼不能成立。
当事人在实体法上适格，是指当事人有权以自己的名义主张、放弃民事权利或否定、承认民事义务。实体法上适格的当事人有三种情况：1、与讼争民事关系有直接利害关系的当事人；2、以他人之间的民事关系为诉讼标的，诉讼将直接影响其民事权益的相关当事人；3、非民事权利主体当事人。当事人在实体法上适格，是解决民事实体权益纠纷的必然要求，也是实现民事诉讼目的的唯一途径。法人被吊销营业执照后、清算注销前是实体法上适格当事人，理由是：法人具有独立法律人格，独立享受民事权利、承担民事义务，在消灭以前应以其所有的财产对外承担有限责任；既然以自己的财产承担了责任，则应属实体法上的适格当事人。
当然，被吊销营业执照后、清算注销前，法人往往已不能正常运行，譬如失去了正常的组织机构、工作秩序和完成正常工作所必需的员工和经费，在法律上赋予该法人以实体法适格当事人资格是适当的，但在客观上要使其真正地、切实地行使适格当事人的权利义务，往往十分不现实，可能会使诉讼久拖不决，甚至于无法进行正常诉讼。出于诉讼经济的考虑，我国法律允许非民事权利主体成为适格当事人，因为毕竟诉讼之目的是为了有效、低成本解决实体民事权益纠纷，而非为诉讼而诉讼。最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第60条规定：“对于涉及终止的企业法人债权、债务的民事诉讼，清算组织可以用自己的名义参加诉讼”，最高法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第51条规定：“企业法人未经清算即被撤销，有清算组织的，以该清算组织为当事人；没有清算组织的，以作出撤销决定的机构为当事人。”（上述二条规定皆未排除该法人的诉讼主体资格，而审判实践却普遍性地将该法人的诉讼主体资格取消了！）这些规定表明，为了弥补被吊销执照后、清算注销前的法人作为实体法上适格当事人在诉讼行为能力方面的客观不足，法律明文允许非权利主体如清算组织或清算人可成为实体法意义的适格当事人，以自己名义行使或与该法人共同行使诉讼权利、履行诉讼义务。非权利主体作为实体法适格当事人，须有严格限制，即应仅限于法律明文规定，否则法律关于适格当事人的规定将失去意义，诉讼将可能在与纠纷没有丝毫关联的非权利主体间进行，这对纠纷的解决毫无作用，其结果只是徒增诉讼费用，浪费有限的审判资源。
三、并非结论的结论
法人被吊销营业执照、并经清算和注销后，即归于消灭。已消灭的法人既非程序法上、亦非实体法上的适格当事人。但是，已消灭的法人可以是实际诉讼当事人，可以起诉、应诉；法院一经查实该法人已消灭，即应裁定不予受理或驳回起诉，使其承担不适格当事人的诉讼后果。
法人被吊销营业执照后、清算注销前，是程序法和实体法上的适格当事人，有权起诉、应诉而成为实际诉讼当事人，并应受法院裁判的拘束。但是，因该法人的民事行为能力和诉讼行为能力已存瑕疵，不能切实行使实体法上乃至程序法上适格当事人的权利义务，因而有必要由法律强制规定由某一组织与其共行权利义务。实践中，可将该法人和法律规定的组织如清算组织、主管部门等列为共同原告或共同被告，以使实体法和程序法的规定得以协调。
联系地址：北海海事法院海商庭 倪学伟
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