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商品房认购书预约或本约的认定/张福荣

时间:2024-07-05 04:38:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8771
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[案情]

2002年,甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发,建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下,其与众多购房者签订了《认购书》,其中约定:出售期房某栋某某室住宅,建筑面积X平方米,每平方米1800元,2004年某月前交付。除此以外,《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后,开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工,遂通知购房者退款并商议赔偿事宜,但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年,该开发商取得了该地块土地使用权,遂开工建设,并于2012年取得了商品房预售许可证,预售价格每平方米近8000元,现已全部预售完毕,并依法办理了不动产预告登记。此时,当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额,开发商则主张合同无效,遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为:1.原被告双方签订的《认购书》如何定性?对此问题,一种观点认为是预约,一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同,有关损失如何计算?对此,一种观点认为《认购书》有效,赔偿应依原告诉求;一种观点认为《认购书》有效,但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

1.《认购书》是本约 所谓预约,指约定将来订立一定合同的合同;因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约,应专注于其实质内容,探求当事人的真意,而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约,不应以房地产开发进程为标准,更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准,而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件,探求和判断当事人的真意,据此对合同的性质做出认定。应当明确的是,订立预约在交易上属于例外,如有疑义,应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌,但已经具备了商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受了部分购房款,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该《认购书》应当认定为商品房预售合同,应认定为本约。

2.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“商品房预售应当符合以下条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时,该条所有要件均未得到满足,根据合同法第五十二条第(五)款之规定,《认购书》虽成立,却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案诉讼发生时,被告已完全获得了商品房预售所需资质,使得《认购书》并不必然无效,而属法官自由裁量,“可以”认定有效。

3.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先,根据债与合同法的基础理论,普通债权之间关系平等,所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反,物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记,使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以,原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次,在赔偿金额的确认上,需要注意的是,早在合同签订不久,被告就明确了根本违约的意思表示,根据合同法中“减损原则”,原告应负有采取措施,减少损失的义务,否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持,差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外,首先应当双倍返还定金,尚不能弥补房款差额的,则由被告予以赔偿损失。

(作者单位:江苏省常州市中级人民法院)

关于印发《青岛市标准化资助奖励办法》的通知

山东省青岛市人民政府办公厅


关于印发《青岛市标准化资助奖励办法》的通知

青政办发〔2007〕31号 (二○○七年八月十六日)


各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
  《青岛市标准化资助奖励办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。


青岛市标准化资助奖励办法

  第一条 为充分发挥标准化在自主创新、产业竞争和国际贸易中的重要技术支撑作用,鼓励有关单位积极开展标准化工作,推动我市经济社会发展,根据《中华人民共和国预算法》和《中华人民共和国标准化法》等有关法律法规的规定,制定本办法。
  第二条 本办法是对本市有关单位主持或参与标准制修订及其他取得标准化工作成果的一次性无偿资助奖励。
  第三条 市政府设立标准化资助奖励专项资金,由市财政主管部门在年度市级财政预算中安排,市标准化主管部门负责标准化资助奖励项目的具体管理工作。
  第四条 凡在本市登记注册的企业、事业单位和人民团体,可依照本办法申请资助奖励。
  第五条 标准化资助奖励的范围:
  (一)主持或参与国际标准制修订的;
  (二)主持或参与国家标准制修订的;
  (三)主持或参与行业标准制修订的;
  (四)主持或参与省、市急需的农业、服务业、食品安全、环保、节能、高新技术等领域地方标准制修订的;
  (五)承担国际、国家标准化专业技术委员会、分技术委员会秘书处工作的;
  (六)获得国家级标准化良好行为企业证书的;
  (七)承担国家级标准化示范项目的;
  (八)获得国家标准创新贡献奖的。
  第六条 申请资助奖励的标准化项目应当符合下列条件之一:
  (一)达到国际或国内同类标准的先进水平的;
  (二)符合本市的产业发展方向,并有利于促进我市科技成果产业化及产业结构调整优化的;
  (三)标准中含有自主知识产权,有利于形成优势产业和提升本市产品在国际、国内市场竞争力的;
  (四)标准化项目的实施能给本市带来显著经济效益和社会效益的。
  第七条 申请资助奖励的标准制修订项目必须是标准已经正式批准发布的,且申请时间与标准正式发布时间间隔不超过1年。
  第八条 标准化项目资助奖励额度为:
  (一)主持国际标准制定,资助奖励不高于50万元;
  (二)主持国家标准制定,资助奖励不高于30万元;
  (三)主持行业标准制定,资助奖励不高于20万元;
  (四)主持地方标准制定,资助奖励不高于10万元;
  (五)主持国际、国家、行业、地方标准修订的,按照主持同类标准制定资助奖励额度的50%给予资助奖励;
  (六)参与国际、国家、行业、地方标准制定、修订的,按照参与的程度确定资助奖励额度,分别为主持同类标准制定和主持同类标准修订资助奖励额度的10%—30%;
  (七)承担国际、国家标准化专业技术委员会秘书处工作的,分别一次性资助奖励50万元、30万元;
  (八)承担国际、国家标准化专业分技术委员会秘书处工作的,分别一次性资助奖励20万元、10万元;
  (九)承担国家级标准化示范项目的,资助奖励5万元;
  (十)获得国家4A级标准化良好行为企业证书的,资助奖励5万元,获得国家3A级标准化良好行为企业证书的,资助奖励3万元;
  (十一)获得国家标准创新贡献一、二、三等奖的项目分别资助奖励10万元、5万元、3万元。
  第九条 标准化项目的认定依据:
  (一)主持标准制修订的认定依据是国际标准化组织、国家标准化管理委员会或有关行业标准管理机构发布的正式标准文本;
  (二)参与标准制修订程度的认定依据是在标准文本中载明的标准起草单位顺序;
  (三)承担国际、国家标准化专业(分)技术委员会秘书处工作的认定依据是国际标准化组织、国家标准化管理委员会发布的公告;
  (四)承担国家级标准化示范项目和获得国家级标准化良好行为企业证书的认定依据是国家标准化管理委员会的批准确认文件;
  (五)获得国家标准创新贡献奖的认定依据是国家标准化管理委员会表彰文件。
  第十条 申请标准制修订项目资助奖励的单位应当提交下列资料:
  (一)标准化资助奖励申请表;
  (二)标准发布机构同意立项和批准发布的文件;
  (三)该标准项目的特点及其先进性和创新性的证明或说明,其中标准中涉及专利的,还需提供专利证明;
  (四)标准审查评审会议的意见;
  (五)专业机构出具的标准查新报告及标准文本;
  (六)该标准的实施能给本市带来的经济效益和社会效益分析及相关资料;
  (七)承担标准项目发生的经费明细;
  (八)单位的组织机构代码证书、营业执照或上级主管部门批准成立的文件;
  (九)其他相关资料。
  第十一条 申请其他标准化项目资助奖励的单位应提交下列资料:
  (一)标准化资助奖励申请表;
  (二)标准化项目确认文件;
  (三)该项目的实施能给本市带来的经济效益和社会效益分析及相关资料。
  第十二条 市标准化主管部门每年的一季度受理标准化资助奖励申请。
  第十三条 市标准化主管部门会同市财政主管部门等有关行政管理部门分期分批组织专家对受理的资助奖励申请项目进行评审,并根据评审结果决定资助奖励项目及额度。
  第十四条 市标准化主管部门于每年6月底前,根据资助奖励申请的审核结果,制定标准化资助奖励资金年度计划报市财政主管部门,经市财政主管部门审查同意,报市政府批准后,按财政直接支付程序办理相关手续。
  第十五条 有下列情况之一者不予受理:
  (一)申请项目不符合本办法规定条件的;
  (二)超过规定期限的;
  (三)申请单位近两年内因标准或质量问题被执法部门查处或正在接受调查的;
  (四)弄虚作假的。
  第十六条 标准化项目已获得政府部门同类性质更高额度资助奖励的,不再重复资助奖励。未达到本办法规定资助奖励额度的,可以补齐资助奖励额度。
  第十七条 申报单位收到资助奖励资金后,应按照现行财务制度规定进行账务处理。标准化资助奖励资金实行专款专用,主要用于补贴开展标准化工作中的经费投入及相关的技术研发工作。
  第十八条 市标准化主管部门负责对资助奖励资金的使用效果进行评估。获得资助奖励的单位应当在资金拨付后次年12月31日前,向市标准化主管部门提交资金使用情况和项目实施效果的评价报告。
  第十九条 获得资助奖励的单位应当接受市财政主管部门、市标准化主管部门的监督检查,并接受审计主管部门的审计检查。如出现弄虚作假骗取资助奖励资金的,根据《财政违法行为处罚处分条例》等相关法律法规进行处理,并在媒体上予以公开。
  第二十条 本办法由市财政主管部门和市标准化主管部门按照各自职责分工负责解释。
  第二十一条 本办法自2007年9月1日起施行。

太原市人民政府办公厅关于印发太原市市级企业国有资本收益收取管理暂行办法的通知

山西省太原市人民政府办公厅


太原市人民政府办公厅关于印发太原市市级企业国有资本收益收取管理暂行办法的通知

并政办发〔2012〕15号


各县(市、区)人民政府,市人民政府各委、局,资产经营公司,各市级企业:
《太原市市级企业国有资本收益收取管理暂行办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


二○一二年三月十四日



太原市市级企业国有资本收益收取管理暂行办法


第一章 总则
  第一条 为建立国有资本经营预算制度,规范国家与企业分配关系,加强市级企业国有资本收益管理,维护国有资产所有者权益,依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《山西省人民政府办公厅关于印发省级企业国有资本收益收取管理暂行办法的通知》(晋政发〔2012〕52号),结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于由太原市人民政府直接投资或市级国有资产监督管理部门及其他具有国有企业监管职能部门和单位代表市人民政府投资形成具有国有资本的企业(以下简称市级企业)。
第三条 本办法所称市级国有资产监督管理部门及其他具有国有企业监管职能部门和单位包括市人民政府国有资产监督管理委员会和其他市级企业主管部门。
第四条 本办法所称国有资本收益,是指国家以所有者身份依法取得的国有资本投资收益,包括:
(一)应交利润,即国有独资企业按规定应当上交国家的利润;
(二)国有股股利、股息,即国有控股、参股企业国有股权(股份)获得的股利、股息收入;
(三)国有产权(含国有股份)转让收入,即转让国有产权、股权(股份)获得的收入;
(四)企业清算收入,即国有独资企业清算收入(扣除清算费用)及国有控股、参股企业国有股权(股份)分享的公司清算收入(扣除清算费用);
(五)其他国有资本收益。
第五条 市级企业国有资本收益应当按规定直接上交市级财政,纳入市本级国有资本经营预算收入管理。
第六条 市级企业国有资本收益由市财政局负责收取,市国资委和其他市级企业主管部门负责组织所监管(所属)企业上交国有资本收益。
第二章 市级企业国有资本收益申报与核定
第七条 市级企业上交国有资本收益应当按规定申报,并如实填写市级企业国有资本收益申报表。具体申报时间及要求如下:
(一)应交利润:年度终了后5个月内,由企业向主管部门一次申报,并附送中国注册会计师审计的决算报表、审计报告等资料;
(二)国有股股利、股息:股东会或股东大会(未设立股东会或股东大会的为董事会,下同)表决日后30个工作日内,由国有控股、参股企业据实申报,并附送股东会、股东大会决议文件;
(三)国有产权转让收入:签订产权转让合同后30个工作日内,由市级企业或市国资委和其他市级企业主管部门授权机构据实申报,并附送产权转让合同和资产评估报告;
(四)企业清算收入:清算组或管理人编制剩余财产分配方案后30个工作日内,由清算组或管理人向有关部门据实申报,并附送企业清算报告和中国注册会计师出具的审计报告;
(五)其他国有资本收益:收益确定后30个工作日内,由有关单位申报,并附送有关经济事项发生和金额确认资料。
第八条 市级企业在向市国资委或其他市级企业主管部门申报上交国有资本收益时,将申报表及相关材料同时报送市财政局。无主管部门的市级企业直接报市财政局。
第九条 国有独资企业拥有全资公司或控股子公司、子企业的,应由集团公司(母公司、总公司)以年度合并财务报表反映的归属于母公司所有者的净利润为基础申报。
企业计算应交利润的年度净利润可抵扣以前年度未弥补亏损。
第十条 国有独资企业(公司)上交年度净利润,除监狱、劳教、民政福利企业免交外,其余企业均按5%比例缴纳。
第十一条 国有控股、参股企业应付国有投资者的股利、股息,按照股东会或股东大会决议通过的利润分配方案执行。
国有控股、参股企业应依法分配年度净利润。当年不予分配的,应当说明理由和依据,并出具股东会或股东大会决议。
第十二条 市级企业上交国有资本收益区别以下情况核定:
(一)应交利润根据经中国注册会计师审计的企业年度合并财务报表反映的归属于母公司所有者的净利润及抵扣项目和规定的上交比例计算核定;
(二)国有股利、股息根据国有控股、参股企业关于利润分配的股东会或股东大会决议通过的利润分配方案核定;
(三)国有产权转让净收入根据企业产权转让批准文件、产权转让合同和资产评估报告等材料扣除转让费用后核定;
(四)企业清算收入根据清算组或管理人提交的企业清算报告和中国注册会计师出具的审计报告,按照国有股权(股份)所占比例应分得的清算净收入核定;
(五)其他国有资本收益根据有关经济行为财务会计资料核定。
第十三条 市级企业拥有的全资公司或控股公司、子企业未纳入集团年度合并财务报表的,按本办法第九、十、十一、十二条相关规定执行。
第十四条 市级企业根据国家政策进行重大调整或由于遭受重大自然灾害等不可抗力因素造成巨大损失需要减免应交利润的,应向市级财政部门和市国资委或其他市级企业主管部门提出申请,由市级财政部门会商市国资委或其他市级企业主管部门报市政府批准后,将减免的应交利润直接转增国家资本或国有资本公积。
第三章 市级企业国有资本收益上交
第十五条 市级企业国有资本收益上交使用政府收支分类科目中“国有资本经营收入”款级科目。
第十六条 市级企业国有资本收益上交按以下程序执行:
(一)市国资委或其他市级企业主管部门收到所监管(所属)企业上报的国有资本收益申报表及相关材料后,15个工作日内提出审核意见报送市财政局复核,市财政局收到审核意见后15个工作日内提出复核意见;
(二)市国资委或其他市级企业主管部门根据市级财政部门同意的复核结果向所监管(所属)企业下达国有资本收益上交通知,市级财政部门同时向企业开具《非税收入一般缴款书》;
(三)市级企业依据市国资委或其他市级企业主管部门下达的国有资本收益上交通知和市级财政管理部门开具的《非税收入一般缴款书》办理国有资本收益交库手续,其中国有产权转让收入由市产权交易市场代开具《非税收入一般缴款书》,将收入直接上交市财政局。
(四)《非税收入一般缴款书》各栏应按照《中华人民共和国国家金库条例实施细则》第三十四条的规定填写,其中“财政机关”栏填写收款市级财政机关名称。
第十七条 市级企业当年应交利润应在申报日后3个月内交清,其中:应交利润在100万元以下(含100万元)的一次交清,应交利润在100万元以上300万元以下(含300万元)的可分两次交清,应交利润在300万元以上的可分三次交清。
第十八条 市级国有控股、参股企业应付国有投资者的股利、股息,国有产权转让收入、企业清算收入、其他国有资本收益应在申报日后3个月内一次交清。
第四章 国有资本收益收取监督与检查
第十九条 市级企业应按相关规定及时编制并向市财政局及市国资委或其他市级企业主管部门报送经中介机构审计的公司年度财务报告(无主管部门的企业,直接报市财政局),详细说明国有资本收益的实现和上交情况。
  第二十条 市财政局会同市国资委或其他市级企业主管部门每年依法对经中介机构审计的企业年度财务会计报告披露的国有资本收益实现和上交情况进行专项检查,发现违法行为,依法追究其法律责任。
  第二十一条 市级企业欠交国有资本收益的,由市财政局、市国资委或其他市级企业主管部门查明原因,责令限期交纳。
  第二十二条 任何单位和个人不得隐瞒、拖欠、挪用、截留、私分国有资本收益,凡隐瞒、截留、不交或少交国有资本收益的,市级企业主管部门视情节暂缓兑现或扣减纳入经营业绩考核范围企业负责人绩效年薪和任期奖励,或依据《财政违法行为处罚处分条例》处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十三条 本办法自发布之日起施行。
附件:1.市级企业国有资本收益(应交利润)申报表
2.市级企业国有资本收益(国有股息股利)申报表
3.市级企业国有资本收益(国有产权转让收入)申报表
4.市级企业国有资本收益(企业清算收入)申报表
http://www.taiyuan.gov.cn/?sj=124906